רשויות מקומיות רבות נוהגות להערים על יזמים בהתחדשות עירונית מעמסה כפולה : מצד אחד, הן גובות היטל השבחה גבוה על תוספת השבחתה של הקרקע או השבחתו של הפרויקט ובנוסף, הן משיתות על היזם לעיתים קרובות חובות כבדים לביצוע תועלות ציבוריות – סלילת כבישים, פיתוח מדרכות והקמת תשתיות שבאחריות הרשות עצמה. התוצאה היא מעין כפל תשלום שפוגע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים ויוצר עיוות בסיסי במערכת היחסים בין הרשות ליזמים.
היטל השבחה הוא תשלום שיזם נדרש לשלם לעירייה כאשר תוכנית בנייה חדשה מעלה את ערך הנכס – בגלל תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד. מאז מאי 2022, שיעור ההיטל בפרויקטי פינוי-בינוי עומד על 25%, אם כי עיריות שונות יכולות לקבוע שיעורים שונים ואף גבוהים יותר. תועלות ציבוריות הן קשת רחבה של מטלות שהרשות דורשת מהיזם לבצע במסגרת הפרויקט: סלילת כבישים, פיתוח מדרכות, הקמת תשתיות והקצאת שטחים ציבוריים.
המצב הנוכחי מעניק לרשות המקומית המון כוח כמחזיקה בזכות לאשר היתר בניה ליזם. פרויקטים בהתחדשות עירונית הפכו למנוע כספי שממלא את קופות התאגידים העירוניים. במקרים רבים העיריות מחייבות את היזם בתשלום מלא מבעוד מועד, לסלילת כבישים וביצוע מדרכות. אלה עבודות שבאחריות הרשות, שהיא ממילא אמורה לממן אותן ממסים ומהיטלים שהיא גובה, דוגמת היטל ההשבחה. אבל היזם, שכבר שילם היטל השבחה על הזכויות שקיבל, נדרש עכשיו גם לממן ישירות את התשתיות הללו.
כאן טמונה הבעיה הכלכלית המהותית: רכיב היטל ההשבחה, שמדובר בו לא פעם במיליוני שקלים, יכול כשלעצמו להפיל פרויקט שלם. כאשר ההיטל מצטרף לשאר עלויות הפרויקט, היזם אינו מצליח להגיע לרף הרווחיות המינימלי של 17% הרף שבלעדיו פרויקט בהתחדשות עירונית אינו ניתן למימון בנקאי ואינו יוצא לדרך. אין כאן שאלה של "פחות רווח" אלא של היתכנות עצם הפרויקט.
לאורך השנים התפתחה פרקטיקה שבה הרשויות מתנות תוספת זכויות בנייה בביצוע המטלות הציבוריות. כלומר, אם יזם רוצה לבנות גבוה יותר או לקבל יותר מטרים מרובעים לבנייה, עליו "לשלם" בביצוע עבודות ציבוריות. אבל הנחת היסוד הזו – שתוספת זכויות היא תמיד דבר רצוי – בעייתית. במקומות רבים בארץ, תושבים לא רוצים לגור במגדלים גבוהים. הם מעדיפים בניינים נמוכים יותר, זה הרבה תלוי בשכונות עם אופי שונה, צפיפות נמוכה יותר ועוד. המנגנון הקיים כופה על היזם לבחור בין שני רעות: או לבנות גבוה מדי כדי לממן את התועלות הציבוריות, או לוותר על הפרויקט לגמרי כי הוא לא כדאי כלכלית.
הפתרון שאנו מציעים הוא שינוי פרדיגמה: במקום להעניק ליזם תוספת זכויות בנייה תמורת ביצוע תועלות ציבוריות, יש להפחית את גובה היטל ההשבחה שהוא משלם. כלומר, אם יזם מסכים לסלול כביש, לפתח מדרכות או להקים תשתית ציבורית, הרשות תקזז את העלות של עבודות אלו מהיטל ההשבחה. העיריות צריכות לצמצם את היטלי ההשבחה ובמקביל לקחת שטחים לעצמן – במקום ללכת על הגבלת גובה והפקעת שטח שפוגעת בכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
למודל הזה כמה יתרונות משמעותיים. ראשית, הוא הוגן – היזם לא משלם פעמיים על אותו דבר. שנית, הוא נותן גמישות תכנונית אמיתית. יזם שלא רוצה לבנות גבוה מדי, או שפועל באזור שבו הביקוש הוא לבניינים נמוכים יותר, עדיין יכול להפיק רווחיות כלכלית – באמצעות חיסכון משמעותי בהיטל ההשבחה. שלישית, המודל משאיר את האחריות על התשתיות הציבוריות בידי הרשות, אבל מאפשר לה לגייס משאבים לביצוען דרך שיתוף פעולה הוגן עם היזמים.
יתרון נוסף הוא השקיפות והפשטות. כשהקיזוז הוא מההיטל, קל יותר למדוד ולפקח על הערך האמיתי של התועלות הציבוריות שהיזם מספק. במקום משחק מורכב של תוספות זכויות שערכן לא תמיד ברור, יש חישוב פשוט ושקוף: עלות ביצוע מול הפחתת היטל.
שינוי הגישה דורש אומץ מצד הרשויות המקומיות – לוותר על הפיתוי לגרוף בשתי ידיים מקערת הדבש. אבל בטווח הארוך, הוא יכול ליצור מודל בריא יותר, הוגן יותר ומותאם יותר לצרכים האמיתיים של התושבים והשכונות. במקום להכריח יזמים לבנות גבוה כדי לממן תשתיות, נאפשר להם לבחור את הגובה הנכון מבחינה תכנונית – ולשלם פחות היטל בתמורה לתרומתם לפיתוח הציבורי".
